El sueño de la casa propia se aleja pese a que La Libertad Avanza ganó las elecciones legislativas. El Banco Nación aumentó este lunes la tasa para los créditos hipotecarios, mientras que el scoring -puntaje numérico que resume tu historial de pagos utilizado para evaluar el riesgo de otorgarte crédito- sigue alto, impidiendo el acceso a la clase media. Qué opinan las inmobiliarias, qué puede ocurrir en los próximos meses y cuáles son los riesgos de tomar un crédito hipotecario sin poder pagarlo luego.
"En los últimos meses, el crédito hipotecario se frenó principalmente por la suba de tasas, la incertidumbre económica y la falta de previsibilidad a largo plazo. Muchos bancos endurecieron las condiciones o pausaron las nuevas líneas ante un contexto donde el dólar, la inflación y los ingresos todavía no muestran estabilidad. Además, el poder adquisitivo sigue rezagado frente al valor de las propiedades, lo que hace que, incluso con crédito, mucha gente no llegue al monto necesario. En resumen, el sistema financiero está más cauto y la demanda, más contenida", explica a El Destape Ezequiel Wierzba, Director de Click Aparts.
¿Qué se necesita para volver a los créditos hipotecarios? ¿Quiénes podrán acceder a un préstamo para su vivienda? Opinan los expertos.
Las tasas de los hipotecarios en subibaja
El Banco Nación sorprendió al mundo inmobiliario este lunes cuando aumentó la tasa de interés de los créditos hipotecarios UVA del 4,5% al 6%. La decisión marca un fuerte precedente para el mercado debido a que era el banco con la tasa más baja. El Nación es el banco que captó la mayor parte de la demanda hasta ahora: con más del 40% del total de solicitudes totales. Según datos oficiales, se registraron más de 4.400 préstamos otorgados en la ciudad de Buenos Aires, 5.000 en el conurbano bonaerense, 1.500 en Córdoba, 1.400 en Mendoza y 1.000 en Santa Fe, hasta octubre de 2025.
Antes de las elecciones, y en medio de la incertidumbre económica, las tasas de los bancos se dispararon llegando a alcanzar un 17%. Pero la semana pasada, después del resultado electoral, el BVBA bajó la tasa y encendió luces de esperanza a la situación actual de los préstamos. Hoy las tasas de los bancos se muestran de la siguiente manera:
Banco Nación: 6%, BBVA: 7,5%, Brubank: 8%, Banco del Sol: 9%, Credicoop: 10,5%, COMAFI: 10,5%, ICBC: 13%, Hipotecario: 13,9%, Patagonia: 14%, Supervielle: 15%, Santander: 15%, Macro: 15%, Ciudad: 4,5% (Microcentro) y el resto promedia en un 9,9%.
Para las inmobiliarias, la baja en la tasa de interés es un condición necesaria para que repunte el crédito hipotecario. "Para que el crédito hipotecario vuelva de manera sostenida, tiene que haber estabilidad macroeconómica: una inflación controlada, tasas más bajas y un tipo de cambio previsible", explica Wierzba.
"Los bancos privados habían suspendido el crédito momentáneamente antes de las elecciones. Ahora hay que esperar a ver qué hacen. Sería bueno que los créditos, en caso de que vuelvan, sean para abarque también a la clase media, digamos, a los que tienen ingresos más bajos, porque los que podían acceder a créditos era gente de mayores ingresos", analiza Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
El scoring y la morosidad en alza
Los bancos subieron el scoring, que define quién es apto para obtener un crédito hipotecario. El sistema funciona mediante una calificación de 1 a 1000, en la que cada posible comprador es evaluado de acuerdo a su historia crediticia, sus ingresos y su situación financiera.
"Hasta hace unos meses los bancos pedían un scoring de alrededor de 450 puntos, y hoy la mayoría exige más de 900 para aprobar un crédito hipotecario. Esto significa que se volvieron más estrictos a la hora de evaluar a los solicitantes", sostuvo Wierzba.
A la suba del scoring se suma el aumento de la morosidad, que atraviesa su máximo histórico en los últimos 16 años. De acuerdo a la información del Banco Central, la morosidad en familias ascendió al 5,6%. La consultora LCG advirtió que son "niveles similares a los registrados durante la pandemia". La cifra era cercana al 2,5% al momento de asumir Milei, pero no paró de crecer desde entonces.
Qué va a pasar con los precios de las propiedades y qué tan riesgoso es un crédito
Las inmobiliarias coinciden en que el incremento de la demanda de créditos puede volver a hacer repuntar los precios de los inmuebles, aunque por el momento está lejos de ocurrir. "El crédito genera demanda real de compradores que hoy están fuera del mercado, y cuando más gente puede acceder, los valores tienden a ajustarse al alza. Al principio, el impacto se vería sobre todo en las unidades chicas o medianas, que son las más buscadas por primera vivienda, y después se iría trasladando a otros segmentos. También podría activarse mucho el mercado de usados, que hoy tiene precios más negociables", argumenta Wierzba.
Por su parte, Altgelt no observa un incremento brusco de precios. "No imagino una suba inmediata, sino que entiendo yo que va a seguir con la curva ascendente lenta que vino en todo este año. Y seguramente, si no hay crédito, probablemente baje la demanda y por lo tanto los precios se estabilicen un poco", enfatiza.
Hoy una cuota hipotecaria para un departamento de dos ambientes en Capital Federal ronda entre $400.000 y $700.000 por mes, según el banco, el plazo y el monto financiado. ¿Qué ocurre si la suba de la cuota supera los ingresos familiares?
"Si un comprador no puede seguir pagando la cuota, tiene algunas alternativas antes de llegar a una situación extrema. Lo primero es negociar con el banco: muchas entidades permiten refinanciar, extender el plazo o incluso congelar parte del ajuste temporalmente. Otra opción es vender la propiedad —si ya está escriturada— y cancelar el crédito con lo obtenido, aunque no siempre se recupera todo el capital invertido. En casos más críticos, se puede entregar la vivienda en dación en pago, que implica devolverla al banco para saldar la deuda. En cualquier escenario, lo ideal es actuar rápido y buscar una solución antes de que se acumulen atrasos, porque cuanto antes se gestione, más margen hay para encontrar una salida razonable", cierra Wierzba.
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