El Gobierno de Javier Milei oficializó la reglamentación de las exenciones del Impuesto a las Ganancias vinculadas a los alquileres y a la venta o transferencia de inmuebles destinados a vivienda. La medida rige a partir del 1° de enero de 2026, según estableció el decreto.
En primer lugar, la medida se inscribe en el marco de las modificaciones introducidas por el Capítulo II del Título XXIV de la Reforma Laboral -la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral-, que dispuso cambios sustanciales en la Ley de Impuesto a las Ganancias. En efecto, el decreto recuerda que “a través del artículo 192 de dicha ley se sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (…) a fin de establecer (…) que las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación estén exentas del mencionado gravamen”.
De esta manera, se reglamenta qué debe entenderse por “casa-habitación”. Según el artículo 1 del decreto, se trata del “inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita”. Asimismo, se aclara que la exención alcanza tanto al valor locativo como a las ganancias derivadas de la locación o sublocación, siempre que el inmueble se destine exclusivamente a casa-habitación del locatario o sublocatario. La medida fue firmada por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía Luis Caputo, y entró en vigencia el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial.
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Los alcances de la medida
Otro aspecto relevante es que el beneficio para propietarios incluye los importes abonados por los inquilinos por el uso de muebles, accesorios o servicios suministrados por el dueño, lo que amplía el alcance de la exención. Además, el decreto establece que la dispensa se aplicará a las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha en que se haya celebrado el contrato de alquiler.
Por otra parte, se incorpora un artículo adicional que beneficia a personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, respecto de los resultados obtenidos por la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la Argentina. En este sentido, el texto oficial señala: “Las personas humanas y las sucesiones indivisas (…) gozarán de la exención (…) respecto de los resultados por enajenación de inmuebles y por transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la República Argentina (…) en la medida que dichas operaciones (…) se produzcan a partir del 1º de enero de 2026”.
La norma también precisa que la exención comprende tanto la venta propiamente dicha como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, siempre que no se haya adquirido la posesión del inmueble. En paralelo, el decreto incorpora una limitación: una deducción prevista en la reglamentación no resultará aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o una sucesión indivisa, en la proporción que le corresponda.
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