El último mes el precio promedio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 2,3 por ciento respecto al mes anterior y ya acumula un alza del 26,8 por ciento en lo que va de 2025, según datos de Zonaprop. Esta suba supera la inflación anual del 22%, dejando en evidencia la fuerte presión que sigue sufriendo el mercado locativo porteño.
Si miramos los últimos doce meses, los alquileres subieron un 37,6 por ciento, por encima de la inflación interanual del 31,3 por ciento. Sin embargo, este incremento todavía queda por debajo del avance del Índice de Contratos de Locación (ICL), que creció un 51,5 por ciento en el mismo período.
La ausencia de una regulación clara sobre los aumentos y la proliferación de contratos cada vez más cortos liberaron el terreno para que los precios se definan directamente por la oferta, la demanda y la ubicación. Pero, incluso en este contexto de libertad total, existen fórmulas sencillas para que los inquilinos puedan saber si están pagando un alquiler justo o si, en realidad, están abonando de más.
Muchos inquilinos pagan mes a mes sin tener claro si el monto está dentro de los valores de mercado o si están pagando por encima del precio real.. Una de las formas más usadas por especialistas para medir esto es comparar el valor del alquiler con los ingresos del hogar. Según los parámetros del sector, el gasto en vivienda no debería superar entre el 30 y el 35 por ciento del ingreso mensual neto.
Si excedés ese rango, es una señal de alerta: probablemente estés pagando más de lo recomendable o más de lo que vale la propiedad. Por ejemplo, con un ingreso mensual de $1.200.000, el alquiler ideal debería estar entre $360.000 y $420.000. Si el monto que pagás está muy por encima, conviene buscar otras opciones o renegociar el contrato.
Otra fórmula útil consiste en calcular la renta bruta anual del alquiler respecto al valor de la propiedad, convirtiendo el monto mensual a dólares al tipo de cambio oficial: (Alquiler mensual × 12) ÷ Valor de la propiedad × 100 = % de renta bruta. Esto indica qué porcentaje anual representa el alquiler sobre el valor total del inmueble.
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Aumentó la oferta de alquileres en el 2025
En cuanto a la oferta, hasta mitad de 2025 se registraron más de 7.200 unidades en alquiler, un aumento del 1.3 por ciento respecto a diciembre del año anterior, con concentración en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero.
Esto trajo de vuelta los carteles de “se alquila”, pero también abrió la puerta a la negociación de precios, especialmente en propiedades grandes o con valores por encima del promedio. Algunos propietarios están ajustando los precios entre un 5 y un 10 por ciento para no dejar vacías las propiedades, sobre todo en zonas periféricas del corredor norte.
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