Después de que se mantuviera congelada por la parálisis de la obra pública de parte del gobierno de Javier Milei como por la caída de los ingresos que dificulta la inversión en nuevas construcciones. No obstante, la actividad comienza a levantar a pesar de los altos costos en dólares. La dinámica del sector, influenciada por factores económicos estructurales, cambios regulatorios y la búsqueda de mayor rentabilidad, volvió a catapultar a barrios emergentes a disputar el liderazgo en volumen de permisos y potencial de valorización, mientras que zonas tradicionalmente dominantes ven su hegemonía desafiada.
La radiografía de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires hecha por la Consultora Terres subraya que la migración del capital constructivo es el hallazgo más disruptivo. Barrios como Villa Urquiza, Devoto, Saavedra, Flores y Mataderos experimentaron un salto cualitativo, consolidándose como nuevos polos de desarrollo activo. Este corrimiento territorial no es casual; responde a una lógica de mercado que busca oportunidades donde la tierra aún ofrece márgenes de desarrollo significativamente mayores que en zonas saturadas. Este fenómeno implica una redistribución palpable de la inversión privada y, consecuentemente, de la potencial riqueza urbana generada por la nueva edificación.
Si bien Palermo mantiene una posición de privilegio, su crecimiento ya no se basa únicamente en la cantidad bruta, sino en una explosión de valorización interanual que alcanzó el 106%, un ritmo que lo pone en competencia directa con los barrios emergentes que lideran en nuevos permisos. Por su parte, las zonas tradicionalmente consideradas prime, como Belgrano y Colegiales, continúan albergando proyectos de gran escala, registrando algunos de los metrajes más altos del mercado, aunque el dinamismo de la expansión se encuentra en el Norte y Oeste de la ciudad.
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El análisis de los permisos de construcción, que funcionan como el indicador más confiable de la inversión privada futura, evidencia una clara señal sobre la dirección de los capitales. Estos permisos son la materialización de la intención de desarrollo, y su concentración en estas nuevas áreas sugiere una apuesta a largo plazo por la consolidación de estos barrios como nodos urbanos de peso.
La dispersión acelerada
El período 2020-2025 se caracterizó por dos grandes fuerzas motrices: la crisis sanitaria y la incertidumbre regulatoria. El parate inicial de la pandemia (2020-2021) fue seguido por una reacción explosiva en 2021, donde se visaron cerca de 2 millones de m² gracias a costos de construcción bajos en dólares y el apuro por asegurar permisos ante la inminencia de cambios en el Código Urbanístico. "Este ímpetu inicial sembró las semillas de la dispersión territorial observada hoy", opina Federico Akerman, director de la consultora Terres.
Los años 2022 y 2023 mostraron una actividad errática, con una contracción en 2022 seguida por un rebote en 2023, impulsado por la acumulación de trámites y la anticipación a las normativas. Sin embargo, es en el ciclo 2024-2025, bajo el nuevo contexto político nacional post-2023 y la propuesta de modificación del código urbanístico de 2024, donde se consolida la tendencia: la inversión se dispersa geográficamente en busca de mayor rentabilidad y menor fricción regulatoria.
La propuesta de modificación del código urbanístico de 2024 actúa como un catalizador, generando expectativas sobre futuras regulaciones de uso del suelo. Los desarrolladores, anticipando posibles restricciones o cambios en las zonificaciones, aceleraron la tramitación de permisos en áreas donde aún podían maximizar el potencial de sus terrenos, concentrando esa actividad en los barrios emergentes que ofrecían un mejor ratio riesgo/beneficio.
Un dato crucial que refuerza la crítica a la distribución de la inversión es la persistente exclusión de la Zona Sur. A pesar de que esta área ha contado históricamente con incentivos y regulaciones favorables diseñadas precisamente para fomentar la tracción del mercado, el informe indica que esta zona permanece fuera del boom. La explicación reside en la falta estructural de financiamiento y la ausencia de una tracción de mercado comparable a la del Norte y Oeste de la ciudad. Esto evidencia que, sin capitalización y sin la demanda generada por los nuevos polos de consumo y servicios, las regulaciones por sí solas no logran revertir la inercia del mercado.
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