CABA suma viviendas más rápido que habitantes, pero persiste la crisis habitacional

Entre 2010 y 2022, la Ciudad de Buenos Aires expandió su parque habitacional a un ritmo superior al crecimiento demográfico. Según datos relevados por especialistas del sector inmobiliario, el stock de viviendas aumentó un 15%, mientras que la población lo hizo apenas un 6,7%. En ese período, se construyeron aproximadamente 0,9 viviendas por cada nuevo habitante.

El dato, en apariencia positivo, no se traduce en una mejora del acceso a la vivienda. Por el contrario, la persistencia del déficit habitacional y el aumento de las dificultades para alquilar o comprar exponen una dinámica en la que el crecimiento de la oferta no impacta de manera directa sobre la población que busca resolver su situación habitacional. “El problema no es escasez: es desalineación”, señalaron los especialistas convocados por Terres, una plataforma inmobiliaria enfocada en la comercialización de terrenos. La definición sintetiza un fenómeno que se repite en distintos segmentos del mercado: se construye, pero no necesariamente para quienes necesitan habitar esas unidades.

Una parte de la explicación se encuentra en el tipo de desarrollo urbano que predomina en la Ciudad. La renovación del tejido existente no implica automáticamente un aumento en la cantidad de habitantes. “Se construye más, pero no siempre se densifica en términos de población”, explica Lucía Bellocchio, al describir un proceso que define como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”.

Ese reemplazo se observa en barrios donde edificaciones antiguas son sustituidas por nuevas construcciones que, sin embargo, no alojan a más personas. La razón está en la composición de las unidades: monoambientes, departamentos pequeños o propiedades orientadas a la inversión que no necesariamente funcionan como vivienda permanente.

El contexto demográfico también juega un papel relevante. El tamaño promedio de los hogares porteños cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad. Este cambio implica que se necesitan más unidades para alojar a la misma cantidad de población. Sin embargo, parte de la nueva construcción no acompaña ese proceso de manera eficiente, sino que responde a otras lógicas.

“A mayor ingreso, mayor demanda de espacio. Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona. El resultado es más metros cuadrados por habitante, no más habitantes”, señala Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM. El Censo 2022 registró un 13,8% de unidades deshabitadas en la ciudad, más del doble del nivel que los especialistas consideran técnicamente saludable. En un contexto sin crédito hipotecario masivo y con alta volatilidad económica, la vivienda se consolida como un activo financiero.

“La ausencia prolongada de crédito hipotecario masivo empujó el desarrollo hacia productos vendibles al contado, chicos, repetibles y rentables. Eso no siempre coincide con vivienda permanente”, explica Daniel Bryn. En la misma línea, Tomé agrega: “Sin financiamiento de largo plazo, la demanda solvente no es la familia promedio: es el inversor con liquidez”.

La consecuencia es una oferta que crece, pero no responde a las necesidades de amplios sectores. Familias que requieren unidades más amplias, con espacios abiertos o tipologías intermedias, encuentran una oferta limitada. “Sigue habiendo demanda que no es correspondida, como la de pequeñas familias que requieren departamentos con amplias terrazas o tipologías tipo PH”, advierte la arquitecta Micaela Alcalde.

El problema también tiene una dimensión territorial. La ciudad no crece de manera homogénea. Algunas comunas registran aumentos significativos de población, mientras que otras pierden habitantes pese a incorporar nuevas viviendas. En la Comuna 7, por ejemplo, se sumaron más de 12.000 unidades mientras la población se redujo. “En términos técnicos, CABA podría crecer. En términos urbanos reales, no puede crecer igual en todos lados”, sostiene Bryn. La afirmación apunta a las diferencias en infraestructura, servicios y calidad urbana que condicionan la localización de la demanda.

En ese sentido, la concentración del desarrollo en determinados barrios refuerza desequilibrios existentes. Zonas con buena conectividad y servicios consolidan su atractivo, mientras que otras áreas con capacidad de expansión no logran captar inversiones. “Hay muchas zonas que no están convalidando el mercado de desarrollo pudiendo tener más oferta. La causa probablemente esté en la calidad de los servicios”, explica Alcalde.

A pesar de contar con infraestructura y conectividad, no logra revertir su caída poblacional. “Lo que está claro es que dejar al privado como único driver del desarrollo no hace más que agudizar las desigualdades preexistentes”, advierte Federico Poore. “Los incentivos a privados han probado ser insuficientes para reactivar áreas deprimidas”, agrega.

En el fondo, la discusión remite al rol del mercado y del Estado en la producción de vivienda. “El departamento en Buenos Aires no surge únicamente como respuesta a una necesidad demográfica, sino como resultado de una arquitectura legal y económica”, explica Tomé. “El mercado no responde estrictamente a la demanda habitacional integral, sino a la demanda solvente y financieramente eficiente”, agrega. Este esquema condiciona tanto el tipo de unidades que se construyen como su destino final. La vivienda funciona simultáneamente como bien de uso y como instrumento de inversión, una dualidad que atraviesa el desarrollo urbano de la ciudad desde hace décadas.