Entre la Ciudad de Buenos Aires, Rosario y Córdoba hay más de 120 mil viviendas que permanecen vacías durante más de un año. El dato surge de un estudio que mide la vacancia estructural a partir del consumo eléctrico y que permite identificar unidades que, pese a estar en zonas con infraestructura y servicios, no se integran al mercado de alquiler. En paralelo, los precios de los alquileres muestran una dinámica de aumento sostenido, con contratos más cortos y condiciones más restrictivas para quienes buscan vivienda.
De acuerdo con el informe del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, en la Ciudad de Buenos Aires el fenómeno alcanza a cerca de 70.000 unidades, lo que representa el 6,7 por ciento del parque residencial en el área analizada. En Rosario, la proporción asciende al 8,6 por ciento, con más de 32.000 viviendas, mientras que en la ciudad de Córdoba se ubica en torno al 4 por ciento, con poco más de 20.000 unidades. La suma de estos tres distritos configura un volumen de viviendas desocupadas que convive con un mercado en tensión por la desregulación libertaria.
“El estudio pone el foco en la llamada vacancia estructural: viviendas que permanecen desocupadas durante más de 12 meses consecutivos”, señala el informe del centro que dirige desde principios de marzo el economista y ex diputado nacional por Juntos por el Cambio Luciano Laspina. Esa definición permite diferenciar las unidades que quedan transitoriamente fuera del mercado por mudanzas o refacciones de aquellas que permanecen sin uso de manera persistente.
El trabajo se apoya en una metodología basada en el consumo eléctrico. El relevamiento considera como vacías aquellas unidades con menos de 50 kWh (kilovatio-hora) mensuales de manera sostenida, un nivel equivalente al funcionamiento mínimo de una heladera. Esta herramienta permite observar la evolución entre 2021 y 2024, período tomado para el estudio, y “evita las limitaciones de los censos tradicionales”.
“Hasta hace poco, faltaba una base empírica que permitiera dimensionar con precisión cuántas viviendas están desocupadas, dónde se localizan y durante cuánto tiempo permanecen fuera de uso”, advierte el informe. A partir de este enfoque, se puede identificar no sólo la magnitud del fenómeno, sino también su distribución territorial.
Casas sin uso y necesarias
Lejos de concentrarse en barrios de mayores ingresos, la vacancia estructural aparece en zonas de ingresos medios y bajos. En Rosario, se registra en los distritos Sur, Sudoeste y Oeste; en Buenos Aires, en el macrocentro y corredores como Constitución y Flores; y en Córdoba, en áreas centrales y pericentrales. Se trata de zonas con servicios y accesibilidad, donde, sin embargo, parte del stock habitacional no se utiliza.
El informe señala que “distintos factores contribuyen a que parte de ese stock quede fuera del mercado: el deterioro edilicio, las dificultades en la regularización dominial (obtener el título de propiedad definitivo de un inmueble) y, en muchos casos, la existencia de tipologías que ya no responden a la demanda actual”. La vacancia, en ese sentido, se vincula con transformaciones en el uso del espacio urbano y con cambios en las condiciones económicas y sociales.
En paralelo, el informe revela que las ciudades continúan expandiéndose hacia la periferia. “Esta coexistencia entre expansión urbana y stock vacante en áreas consolidadas plantea una tensión relevante para la política pública”, indica el documento de autoría de los investigadores María Mercedes Di Virgilio, Nicolás Dino Ferme y María Victoria Boix. La investigación advierte sobre los costos en infraestructura y servicios que implica el crecimiento periférico frente a la capacidad ociosa en zonas ya urbanizadas.
El fenómeno se da en un contexto de crisis habitacional por los altos valores de las locación. Un informe de la organización Tejido Urbano publicado por la periodista Eugenia Rodriguez señala que “la crisis habitacional dejó de ser un problema coyuntural para convertirse en un fenómeno estructural: 7 de cada 10 hogares presentan dificultades que van desde el acceso hasta la calidad y los servicios”. El estudio estima que 10,7 millones de hogares tienen algún tipo de problema habitacional, lo que equivale al 73 por ciento del total.
Dentro de ese universo, “el 69,3 por ciento presenta necesidades en la vivienda existente, mientras que 9,3 por ciento requiere de una vivienda adicional, y más del 20 por ciento no tiene acceso a la propiedad del lugar donde vive”. La organización detalla además que 7,4 millones de hogares urbanos presentan deficiencias materiales o de servicios, mientras que “la mayor cantidad refiere a la falta de servicios públicos, que alcanza a 5 millones de hogares”.
En ese contexto, el mercado de alquileres se consolidó como una vía de acceso a la vivienda para una proporción creciente de la población. Sin embargo, la dinámica reciente muestra un encarecimiento sostenido de los precios y una mayor inestabilidad contractual. La eliminación de la ley de alquileres modificó las condiciones del mercado. La normativa, a pesar de que había sido cuestionada por su implementación, establecía plazos mínimos de contrato y mecanismos de actualización que buscaban dar previsibilidad a los inquilinos. Su derogación dio lugar a acuerdos más flexibles entre partes, con contratos más cortos y ajustes más frecuentes.
El cambio normativo coincidió con un escenario de subas de precios que superan la evolución de los ingresos en amplios sectores. La combinación entre desregulación y escasez de oferta efectiva en determinadas zonas profundiza las dificultades de acceso. En los últimos dos años el valor del alquiler se multiplicó por 4,91 veces (aumentó 391 por ciento).
¿Qué hacer ante la crisis?
El informe de CIPPEC señala que la vacancia estructural no sólo representa un problema, sino también una potencial oportunidad. “Contar con estos datos permite, en definitiva, pasar de una discusión general a una agenda de políticas más concreta”, sostiene el documento que menciona experiencias internacionales orientadas a movilizar el stock ocioso.
Entre las herramientas posibles se incluyen programas de intermediación para reducir riesgos para los propietarios, incentivos para la rehabilitación de viviendas y simplificación de trámites administrativos. En la Argentina, los procesos sucesorios y las dificultades de regularización aparecen como factores que contribuyen a la permanencia de viviendas fuera del mercado.
El estudio también menciona antecedentes regionales. En Uruguay, el régimen de Vivienda Promovida busca incentivar la construcción y refacción en áreas con infraestructura existente. En Buenos Aires, algunas iniciativas recientes apuntan a la reconversión del microcentro y a la promoción de nuevos usos en zonas centrales.
“Lo que este estudio aporta es, ante todo, un punto de partida más preciso: la posibilidad de medir, localizar y seguir en el tiempo un fenómeno que hasta ahora permanecía parcialmente invisibilizado”, concluye el texto del CIPPEC.
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