El Gobierno habilitó las hipotecas divisibles: en qué consisten y cuáles son sus riesgos

El Gobierno de Javier Milei reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios. Se trata de una herramienta jurídica utilizada en proyectos inmobiliarios que se van a subdividir, como edificios que se van a convertir en departamentos bajo propiedad horizontal.

La medida fue oficializada mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada este miércoles en el Boletín Oficial. La normativa dispone que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

La reglamentación del Decreto 1017/2024 que dio lugar a la figura de hipoteca divisible fue argumentada por el Ejecutivo “con el fin de permitir su adecuada implementación” y destacó que busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.

En qué consisten las hipotecas divisibles

Una hipoteca divisible es una garantía real que permite fraccionar el monto original en partes independientes cuando el proyecto inmobiliario se subdivide. Esta figura resulta especialmente útil en desarrollos que serán posteriormente divididos en unidades funcionales y adheridos al régimen de propiedad horizontal o incorporados a conjuntos inmobiliarios. Al momento de esa subdivisión, la hipoteca se distribuye sobre cada unidad con valores, condiciones y vencimientos propios, lo que permite que cada crédito quede aislado del resto y tenga un destino financiero autónomo.

Cómo funciona

• Se puede constituir una hipoteca general sobre el terreno o proyecto.
• Luego, al subdividir el inmueble (por ejemplo, en departamentos bajo propiedad horizontal), la hipoteca se divide entre las unidades.
• Cada unidad funcional queda con su parte proporcional de la deuda, con condiciones independientes.

Requisitos clave

• El inmueble debe estar libre de gravámenes o con gravámenes reconocidos por el acreedor.
• Debe existir un proyecto urbanístico que detalle cómo se va a subdividir.
• Las partes deben acordar expresamente la división del crédito y de la garantía hipotecaria.

De esta manera, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos.

Desde el Gobierno remarcaron que “este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto”. Asimismo, sostuvieron que “la falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas” y precisó que “esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno”.

Principales contras de las hipotecas divisibles

• Complejidad legal y registral: requieren una correcta inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, dejando constancia expresa de su carácter divisible. Si no se hace bien, puede generar conflictos de titularidad o de garantía.
• Riesgo de incumplimiento del desarrollador: si el desarrollador no paga el crédito general antes de subdividir, los compradores podrían quedar expuestos a embargos o ejecuciones sobre el inmueble completo.
• Condiciones bancarias no uniformes: aunque cada unidad tiene su parte de la hipoteca, los bancos podrían exigir requisitos distintos para cada comprador. Si alguno no los cumple, podría no acceder al crédito.
• Inseguridad jurídica si no hay conformidad previa: si el comprador no prestó conformidad con la hipoteca antes de adquirir la unidad, podría considerarse inoponible, generando litigios.
• Dependencia de la implementación efectiva: el éxito del sistema depende de la coordinación entre desarrolladores, bancos, compradores y registros públicos. Si alguno falla, el esquema puede volverse ineficiente.

Hipoteca sobre el derecho real de superficie

Al mismo tiempo, el Ejecutivo reguló la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, permitiendo constituir una hipoteca sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie.