Alquileres en Rosario: preocupación por aumentos que superan la inflación proyectada y el impacto de la devaluación de Milei

La salida del cepo cambiario por decisión del gobierno de Javier Milei dejó la puerta abierta a un giro en múltiples variables económicas y financieras, y el inmobiliario es uno de los sectores de la economía real donde el impacto será inmediato. El mercado de alquileres en Argentina ya venía registrando cambios significativos en este 2025, con incrementos que varían según la ubicación y el tipo de propiedad. En este marco, el valor de alquileres de departamentos de 1, 2 y 3 ambientes en la ciudad de Rosario experimentaron en abril incrementos del 4%, 6,1% y 12,5% respectivamente, en comparación con marzo.

Los datos del informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso) reflejan que, en todos los casos, los aumentos superan la inflación proyectada para este mes. Ante la crisis económica, la cantidad total de unidades ofrecidas registró una suba del 24% con respecto a abril de 2024.

Luego de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023, el sector experimentó una mayor oferta, pero no evitó que se dispararan los precios y los primeros meses de este año muestran un incremento considerable. Esta problemática no es ajena al territorio santafesino: de acuerdo al estudio del Ceso, el promedio de los precios de monoambientes es de $260.000, el de departamentos de dos ambientes es de $350.000 y el de tres ambientes $450.000. Los aumentos interanuales fueron de 73,3%, 89,2% y 87,5% respectivamente.

"Gracias a que eliminamos la ley infame y difunta Ley de Alquileres, se multiplicaron exponencialmente los alquileres publicados y el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”, festejó el presidente Javier Milei en la apertura de sesiones del Congreso. Sin embargo, y si bien como en otras ocasiones el mandatario fue poco preciso sobre cómo obtiene ese guarismo, lo cierto es que los datos oficiales (INDEC) a nivel nacional lo desmienten y dejan en evidencia que en realidad, desde que se eliminó la normativa y se profundizó la desregulación inmobiliaria, los alquileres duplicaron su valor respecto de la inflación: en 2024, los contratos aumentaron 263% mientras que el índice de precios (IPC) creció 122%.

En Rosario, el intendente Pablo Javkin mantiene un plan económico a la medida del gobernador Maximiliano Pullaro, que también refleja lo impuesto por Milei a nivel nacional. En ese sentido, la entrada en vigencia del DNU 70/2023 del Gobierno nacional no determinó una mejora en términos habitacionales porque los precios quedaron fuera de las posibilidades de muchas personas. Los trabajadores y trabajadoras que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($296.832) destinan el 87,6% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente

La devaluación de Milei y su impacto en el sector inmobiliario

Con la salida del cepo, el mercado inmobiliario comenzó a operar a partir de este lunes en base al dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1.000 y $1.400. En un contexto de fuerte demanda de inmuebles, el cambio de régimen tendrá consecuencias directamente en la dinámica de compraventa, en los alquileres y en los créditos hipotecarios vigentes y futuros.

El mismo viernes, antes del anuncio del Ejecutivo nacional, el INDEC informó que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una suba del 3,7% en marzo, por encima del 2,4% de febrero. Con este dato, la inflación acumulada en el primer trimestre del año alcanza el 8,6%.

El proceso inflacionario sigue siendo la principal variable para quienes están involucrados en el mercado inmobiliario, más allá de la salida del cepo. Con la suba de la inflación durante el mes pasado, y la posibilidad de un aumento en los precios tras el impacto devaluatorio, hay indicios de que la inflación de los próximos meses se mantendrá en valores en torno o superiores al 3%. Esto impactará en los alquileres ajustados por IPC, que verán un incremento en su valor. De esta manera, surge un nuevo dilema para tres grupos clave dentro del mercado inmobiliario: quienes están evaluando tomar un crédito hipotecario, aquellos que ya lo tienen vigente y los inquilinos.

Si el contrato fue firmado bajo la Ley de Alquileres sancionada en julio de 2020, el ajuste se realiza de manera anual según el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central. Los contratos de alquiler con actualización anual según el ICL mantienen su esquema de ajuste hasta su vencimiento, incluso tras la derogación de la ley en diciembre de 2023. En abril de este año, estos alquileres aumentaron un 116,85% en comparación con el año anterior, debido a un incremento del índice, que pasó del 10,8% al 23,42%.

Por otro lado, los alquileres que se ajustan por el Índice de Contrato de Locación (ICL) también sentirán el efecto. Es relevante recordar que el ICL se calcula tomando en cuenta tanto el IPC como la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), lo que generará un aumento en este índice y, en consecuencia, en el valor de los precios. 

Para el tiempo que viene, lo más esperable es que los sectores populares sufran el daño inflacionario por la espiralización de precios, más que la supuesta gracia por la posibilidad de comprar dólares sin límite.