La crisis habitacional, afuera del radar del FMI y Milei: la nueva deuda agrava el ajuste en vivienda

Mientras el Fondo Monetario Internacional destaca y exige más desregulación de la economía, entre ello, del mercado inmobiliario y de los alquileres, en nuestro país datos oficiales confirman que más de un tercio de los hogares enfrenta condiciones habitaciones “deficientes”, a la par que 10 millones de personas dependen de un alquiler, y ya destinan más del 50% de sus ingresos a ese gasto. La letra chica del Staff Report del Fondo deja en claro en sus más de cien páginas que la crisis habitacional queda fuera de las prioridades de gobierno nacional, sobre todo porque el mayor ajuste fiscal conlleva recortes en políticas públicas esenciales como vivienda, salud y educación. 

“Frente a la recuperación del ingreso, se están comprando bienes durables, como propiedades y autos”, aseguró recientemente el presidente Javier Milei en televisión. Sin embargo, según un revelamiento realizado en grandes centros urbanos por la consultora Moiguer este mes, 6 de cada 10 personas de clase media aseguran que, aunque su trabajo les permite subsistir, no logran mejorar económicamente al punto de que el 45% cree que nunca va a poder comprarse una casa propia y un porcentaje similar no tiene auto propio y duda que la situación cambie a futuro. En el caso de quienes alquilan, la Encuesta Inquilina Nacional señaló que el 65% tiene deuda tomada para saldar tarjetas de crédito (51,2%), alimentos (38%), y el propio alquiler (30%). Un dato no menor: al ser consultados sobre si el Estado debe regular el precio del alquiler, el 77% contestó afirmativamente, mientras que el 88% consideró que tendrá dificultades para pagar el alquiler en los próximos meses.

Sin embargo, al momento, la respuesta oficial ha sido un creciente deterioro de las políticas de Estado que buscaban garantizar el acceso a la vivienda. Como contó este medio, el gobierno de La Libertad Avanza cerró la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, dejando más de 100.000 viviendas totalmente paralizadas, eliminando programas de acceso a un techo y obras básicas de servicios públicos. Asimismo, derogó la ley de Alquileres, desregulando el mercado inmobiliario e imponiendo mayor inestabilidad a las familias que alquilan: no solo subieron los precios, sino que empeoraron las condiciones (contratos de menor duración, mayor frecuencia en aumentos y crecientes desalojos) al punto de que el 62% de dichos hogares tiene ingresos por debajo de la línea de pobreza.

Crisis de vivienda: problemas estructurales 

“Las primeras reformas en los mercados de productos, incluyendo las industrias y servicios de red (como los viajes aéreos y terrestre) y el mercado de alquileres, ya están generando una mayor competencia y dinamismo del mercado” se lee en el Staff Report del Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre el acuerdo de nueva deuda con el gobierno argentino que incluye condicionalidades a la política local, entre ellas, la exigencia de mayores “esfuerzos por desregular la economía y fomentar la competencia” lo que, al entender del organismo y dadas las medidas implementadas por el alumno ejemplar que resulta ser el gobierno libertario “ya están empezando a afectar la formación de precios en sectores clave, como el inmobiliario”. 

No obstante, mientras dicho documento habla de la necesidad de “mayor competencia” en el mercado de la vivienda lo cierto es que nada dice de la realidad estructural y las demandas urgentes en el acceso a este derecho básico por parte de la población de nuestro país que, por cierto, se ha convertido en el principal deudor del organismo. De hecho, la mayor desregulación que se pregona podría agravar las condiciones de vida de millones de familias argentinas.

“El endeudamiento del país puede impactar negativamente en el financiamiento de políticas públicas esenciales como las de salud, vivienda y educación”, alertó un comunicado de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) al analizar la decisión del Poder Ejecutivo de suscribir un nuevo acuerdo con el FMI, tras el mega endeudamiento de 2018. Según advirtieron tras aprobar la toma de más deuda vía el Decreto de Necesidad y Urgencia 179/2025 “la falta de transparencia es inaceptable, ya que sus efectos pueden influir en el ejercicio de los derechos por parte de las generaciones presentes y futuras”.  En relación, los datos ponen sobre la mesa la grave crisis habitacional que atraviesa el país y la necesidad de políticas públicas, a la inversa del retiro total del Estado que vuelve a escena en el acuerdo con el Fondo. 

Por un lado, para entender la dimensión de dicha crisis resulta clave analizar los problemas estructurales que acarrea el acceso a la vivienda. De acuerdo con datos oficiales, el 35% de los hogares tenía, en 2022, al menos un tipo de privación (patrimonial y corriente). Así lo señaló el Índice de Privación Material de los Hogares (IPMH) publicado este mes y que permite caracterizar a los hogares de acuerdo con sus condiciones materiales de vida (calidad de los pisos, techos y condiciones sanitarias). A nivel nacional, la Ciudad de Buenos Aires se presenta como la jurisdicción con menor porcentaje de hogares con insuficiencia patrimonial (14,1%) y Santiago del Estero, la de mayor (56,4%). 

En complemento, un diagnóstico privado (de las organizaciones CIPPEC, TECHO y ACIJ) que analiza lo sucedido en las últimas cuatro décadas, precisó que 1 de cada 3 hogares no cuenta con condiciones adecuadas por falta de servicios básicos y hacinamiento, 2,6 millones de viviendas demandan ampliación y mejoras, en tanto que en las grandes urbes se observa una expansión de 1,5 veces más que el crecimiento real de la población, reflejando un “boom inmobiliario” lejano a la demanda concreta de la población.

Sobre esto último, si bien en algunas jurisdicciones del país se observa una recuperación del mercado de compraventa asociada a “la reapertura del crédito hipotecario (aunque aún incipiente y concentrado) y la suba de escrituras (CABA: +94%; PBA: +58,5%), sin embargo, la mejora no se traduce de forma homogénea en mayor acceso a la vivienda ya que el rebote de los precios y costos podría a dejar atrás a los sectores medios y bajos”, analizaron desde la Fundación Tejido Urbano. En el mismo sentido, se agrego que existen evidentes transformaciones en el acceso a la vivienda donde se pone “más esfuerzo individual” con clara ausencia de planificación estatal sobre la problemática. “En todos los programas lanzados se ve un mayor requerimiento de esfuerzo previo por parte de las familias: ahorro anticipado, lotes propios, ingresos más altos, etc.”, mencionaron. 

A este marco de situación hay que agregar el deterioro de las políticas de Estado que buscaban garantizar el acceso a la vivienda. Puntualmente, la decisión del gobierno nacional de cerrar la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, que además de implicar 400 despidos directos y miles de indirectos, dejó unas 125.000 viviendas totalmente paralizadas, eliminando programas de acceso a un techo, obras básicas de servicios públicos, y hasta dejando la puerta abierta a futuros juicios contra el Estado por el incumplimiento, local e internacional, de los compromisos asumidos.

Crisis de vivienda: alquileres desregulados

En apenas siete años el porcentaje de hogares inquilinos subió, en promedio, 40% en los grandes centros urbanos configurando un panorama en donde, al menos, unas 10 millones de personas dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir. Los datos reflejan la situación que atraviesa, principalmente, la franja etaria de 30 a 45 años que encabeza el segmento que vive en hogares inquilinos en el país. Así se desprende de la plataforma digital “VivenData” que detalló, al mirar los principales centros urbanos, que en el caso del AMBA entre 2017 y 2024 la tasa de hogares inquilinos subió del 16% al 18%, y si se tiene en cuenta solamente la Ciudad de Buenos Aires, el salto fue aún mayor: del 29% al 37%. Por su parte, en el Gran Rosario la población inquilina pasó del 13% a 16% en solo siete años, mientras que en Gran Córdoba se expandió del 22% al 26%. A su vez, en Gran Mendoza el crecimiento fue mayor al escalar de 19% al 25%. 

Es decir, además de las importantes deficiencias estructurales que impiden a la población acceder a viviendas con lo básico para subsistir, en estos años creció la cantidad de población para la que es imposible acceder a un techo propio y, por la tanto, depende de un alquiler. Pese a ello, la política del gobierno que resaltó y pide profundizar el FMI se enfoca en una mayor desregulación de un mercado que lejos está de prioridad a la vivienda como un derecho esencial. 

En lo concreto, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la Ley nacional de Alquileres, el 94% de quienes alquilan en el país tiene contratos por 2 años o menos y 82% enfrenta actualizaciones de precios cada menos de 4 meses, siendo el mecanismo más utilizado el Índice de Precios Minoristas del INDEC (64% de los casos). Así lo reflejaron los últimos datos de la Encuesta Inquilina Nacional a marzo de este año, donde se reflejó que en el primer trimestre del 2025 “el 30% de los inquilinos tuvo que abandonar su vivienda por no poder afrontar los aumentos” (5 puntos más que en dic/24). Además, el 88% consideró que tendrá dificultades para pagar el alquiler en los próximos meses.

"Mientras la inflación en 2024 fue de 118%, los alquileres (según el INDEC) aumentaron un 263%. Para esto fue la campaña en contra de la ley de alquileres y, como dijimos en ese momento, es también un pedido del FMI. Porque el poder económico puede permitir que el Estado construya cinco casas, pero nunca va a permitir que regule el negocio de la vivienda. Hoy, los inquilinos y las inquilinas nos piden que peleemos por una nueva ley que regule las condiciones de alquiler”, señaló Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, en diálogo con este medio. 

“Gracias a que eliminamos la ley infame y difunta Ley de Alquileres se multiplicaron exponencialmente los alquileres publicados y el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”, se congratuló Javier Milei en la apertura de sesiones del Congreso hace dos meses atrás. Sin embargo, si se pone el foco en el subrubro “Alquiler de la Vivienda” del relevamiento oficial, en el primer año de gobierno de Milei todas las regiones del país exhibieron subas en los alquileres por arriba de la inflación nacional (117,8%), con brechas de más de 100 puntos tanto contrastando con dicho nivel general nacional como con el dato regional de precios. 

En detalle: los alquileres en el Gran Buenos Aires -Región GBA- duplicaron la inflación registrada en 2024 en tanto aumentaron 262,7% mientras que el índice de precios regional creció 122,1%. De igual manera en la Región Pampeana los alquileres cerraron el año con un alza del 253,1% contra el IPC regional de 114,4%; a la vez que en la Región Noreste la diferencia del aumento de los alquileres fue de 110 puntos (214,4% vs 103,9%) y en la Región Noroeste de 85 puntos (198,0% vs 112,7%). No muy distinta fue la situación observada en Cuyo: 233,9% escalaron los alquileres de vivienda frente al 116,4% del IPC regional, y en la Patagonia donde aumentaron 197,3% vs 124,7% del nivel general regional.

“Los resultados de la encuesta nacional muestran un mercado de alquiler profundamente precarizado, con sobreendeudamiento, alta movilidad forzada y un consenso generalizado a favor de la intervención estatal. La situación laboral y contractual deteriorada acentúa las condiciones de vulnerabilidad habitacional en un contexto de ajuste económico y desregulación”, subrayaron desde Inquilinos Agrupados.

Por su lado desde el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), analizaron la evolución del sector entre 2019 y 2024 en CABA y concluyeron que “si bien la suba de la oferta puede ser analizada como algo positivo en sí mismo, no implicó automáticamente una mejora en el acceso a la vivienda: la disponibilidad de unidades no se alineó con la demanda real de los hogares, y las condiciones de contratación se volvieron más inestables tras la desregulación del mercado”. Además, “esta oferta está fuertemente concentrada en los barrios con el m2 más caro de la ciudad”. 

En este esquema resulta clave analizar el impacto del gasto del alquiler en el salario familiar. Dividiendo a la población por deciles se observa que el 10% de las y los inquilinos con menor esfuerzo económico destinan hasta el 20% de su salario al alquiler, mientras que el 10% con mayor carga económica destinan más del 60%. En esa línea un Salario Mínimo, Vital y Móvil, que en abril se ubica en $296.832, apenas equivale a la mitad del valor de un alquiler de dos ambientes en CABA (mediana en $550.000) contrario a las normas internacionales en la materia que indican que lo recomendable para que un hogar goce de estabilidad habitacional es que dedique menos de un tercio de sus ingresos a la totalidad de los gastos en vivienda. De hecho el cálculo anterior no considera el impacto de las expensas que solo un año pasaron de representar el 7% al 22,3% del precio de oferta de un alquiler (según el CESO). 

Hay que considerar también la situación laboral que atraviesan los hogares argentinos. Según la Encuesta Inquilina, el 9,2% dijo en marzo estar desempleado, el 35,3% estaba buscando más trabajo, el 27,7% tenía un familiar que perdió su empleo, y el 67% estaba preocupado por la cantidad de horas trabajadas. 

Crisis de vivienda: barrios populares olvidados

A este panorama de deficiencias estructurales y alquileres inaccesibles hay que agregar también la situación que atraviesa la población de barrios populares que padece necesidades extremas de vivienda y servicios básicos, y que ha sido golpeada por las políticas libertarias del gobierno de Javier Milei. 

Mientras las temperaturas ya comenzaron a bajar, en muchos barrios del país las familias esperan por obras que ya deberían haberse terminado y otras que estaba previsto que comenzaran este año, para asegurarle energía a miles de hogares que, de lo contrario, deberán volver a arreglárselas como puedan este invierno. Según los últimos relevamientos oficiales del tema, realizados a fines del 2023, 6.5 millones de personas viven en barrios populares del país, de las cuales el 66% no accede a un suministro formal de energía eléctrica, el 92% no cuenta no agua potable, el 97% no está conectado a la red cloacal, el 99% no tiene suministro de gas domiciliario. 

“Los barrios populares en el país presentan elevada incidencia de los procesos de autoconstrucción de las viviendas; déficit en el acceso de sus habitantes a servicios básicos (agua, electricidad, cloacas y gas), con predominio de redes informales que suplen la ausencia del Estado y las empresas prestatarias, altos niveles de hacinamiento; y emplazamiento sobre terrenos cuya situación dominial es informal, en muchos casos sobre —o en cercanías de— zonas expuestas a diversas clases de riesgo ambiental”, puntualizó el documento “Avances y desafíos en la urbanización de barrios populares” dado a conocer la semana pasada. 

En esa línea, la Secretaría de Integración Socio Urbana (SISU) era el organismo público encargado de llevar adelante políticas para dar respuesta al déficit habitacional y las condiciones precarias en las que viven las personas en barrios populares (Ley 27.453) buscando desarrollar un proceso de integración socio urbana según lo relevado en el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana (ReNaBaP). Sin embargo, el gobierno libertario desfinanció dicha política.

“La integración sociourbana de los barrios populares fue planteada como una estrategia de largo plazo que implicó garantizar el derecho a una vivienda digna y a servicios básicos como una obligación del Estado en el marco de la vida en democracia. Pero, además de mejorar condiciones habitacionales de las viviendas, el acceso a servicios, actualizar la situación legal de la propiedad de las tierras, generó empleo, fortalecieron el tejido comunitario y consolidaron mecanismos de participación en la toma de decisiones en los territorios”, agregó el informe presentado por la FES, el centro OCEPP y La Poderosa.

Sin embargo, en 2024 se produjo un quiebre en la política que se profundizó este año con el cierre de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda. Así, hoy se registran más de 7000 obras pendientes de finalización, que afectan a 850.000 familias; 12.808 mujeres beneficiarias del Programa Mi Pieza se vieron impedidas de concretar la obra proyectada por falta de cumplimiento del Estado nacional y se destruyeron 25.000 puestos de trabajo relacionados a tales obras. “Esta situación representa no solo un perjuicio para las familias que habitan barrios populares sino también para las capacidades del propio Estado, dado que la paralización de obras implica costos mayores —en los casos en que se reactiven— al tiempo que la discontinuidad de la política implica perder recursos humanos de alta calificación formados con fondos públicos”, concluyeron las organizaciones en el informe.